マンションの管理について:思わぬトラブルに発展することも。
管理会社の選別は重要、業者とゆ着して不当に高い管理費を払わされるケースもある。全国のマンションで、マンション管理の問題が多く見られる。マンション管理は、入居者全員で運営するのが基本であるが、ただ日常の清掃やメンテナンスまではめんどうなので、管理会社に任せる場合が多い。
雨もりを放置しておいたがために、重大な欠陥が見落とされていたなど、監視を怠ると思わぬトラブルが起こりやすい。特に中古物件の購入を予定する人は注意が必要。格安マンションで多いが、管理組合のないマンションは買ってはいけない、こわい人たちや、カルト教団のアジトになっていても解決方法が無い。
新築マンションでいうと「管理会社は変更できない」と契約書に記載されているマンションはNG。まず100戸以上のマンションなら管理人常駐が当然、管理人には常駐・日勤・巡回があるが長い時間管理人が仕事するところほど、管理費も高めになる傾向がある。通常50戸程度のマンションで2万円、200戸程度のマンションで1万円というのが相場と言われる。
他のチェックポイントとしては、管理費や修繕積立金の振込口座が管理会社名義になっているところはNG。建設省も「管理費や積立金の名義を管理業者にしないように」という通達を出する。これは、もし管理会社が倒産した場合、みんなで積み立てた何千万、ときには億単位の金が回収できなくなる可能性が高いことを示する。通常は、管理組合の理事長名義などになっている場合が多い。
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一戸建て選びの鉄則:「下からはじめて上に」がキホン。
一戸建ての場合、家の場合見えない場所がマンションとは大きく異なる。地盤に施される基礎工事について着目してみる。マンション、特に高層のものなら基礎工事は、それほど気にしなくても良い場合が多い。
しかし、一戸建ての場合には、不良な地盤の上に、安易な基礎工事で建てることができる。建物が軽いために気がつくことが少ないが、年が経過した後、または地震が発生した際、台風が到来した際に発覚する。
◆布基礎。
建物の外周や壁にそって鉄筋コンクリートで基礎を作ること、通常の地盤をコレを指す。
◆ベタ基礎。
床下全体を鉄筋コンクリートで固めた基礎工法のこと、軟弱地盤に実施される。
◆割栗石。
上記2つの基礎の下に置かれる石のこと、数が重要、少ないと問題。
◆基礎杭。
固い地盤まで打ち込まれる杭のこと、マンションの大半で実施される。
しかし、一般人には、地盤と建物の重さにあった基礎かどうかの判断は難しい、
基本的には設計した会社を信じるしかないと思われる。
判断を間違えるのは、地盤を調べるためのボーリング調査が不十分であるケースが多い。
特にハウスメーカーが無料で実施してくれる場合は、あまり信用しない方が良い。
一般的に、建築面積100m2あたりに、最低4カ所は必要である。
1箇所しか実施しない場合には注意。
また、最適な基礎が指定してあっても、現場がごまかすケースもある。
その時のチェックは。
・設計がベタ基礎とされているのに、布基礎になってないか。
・基礎の上に建っていない柱がないか。
という点を確認するのが良い。
それ以外のチェックポイントとして、コンクリートの厚さや鉄筋の種類なども重要であるが、一般人が判断するにはかなり高度である。しかし、設計図面を真剣に読んでチェックすることをおススメする。
工事の途中でもぜひチェックして欲しい。自分でチェックできない場合には、建築士に見てもらう方法でも良い。中古なら家の下をのぞけば、基礎の不具合がわかるので、人が住んでいない場合には、業者に頼んで床をはがして見せてもらうのも良い。
亀裂が無いか、先ほどの基礎の上に柱があるか、鉄筋コンクリート自体に亀裂が無いか、基礎と柱の間に隙間があり通風が保たれているか、というチェックをする。通風が保たれていない場合には、シロアリが食っていたり、腐りがある場合もあるので注意が必要。
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